19.08.2008 | Служба новостей Росфирм
В Самаре растет количество крупных торговых центров
По оценкам аналитиков, в настоящее время ТЦ и ТРК больших площадей составляют 30-40% рынка коммерческой торговой недвижимости. В основном они сосредоточены вдоль крупнейших трасс города - Московского шоссе и улицы Ново-Садовой. Наименее насыщенными торговой недвижимостью остаются Железнодорожный и Советский районы. Однако в ближайшее время количество крупных торговых центров возрастет, что приведет к некоторой нивелировке этого дисбаланса между районами города. Эксперты отмечают, что эти факторы практически не влияют на стоимость близлежащей к ТЦ жилой недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости в Самаре развивается достаточно неравномерно, что, впрочем, является весьма характерной чертой для большинства региональных центров России. Как утверждают аналитики, на сегодняшний день в городе уже сложился ряд весьма насыщенных торговых коридоров - это, прежде всего, основные магистрали города - Ново-Садовая улица и Московское шоссе, а также улицы Гагарина, Победы, Революционная, Куйбышевская и Ленинградская, на которых сосредоточены большинство крупных офисных комплексов, ТЦ, ТРК и бутиковые зоны.
Самыми насыщенными по объемам торговых площадей являются Октябрьский и Промышленный районы. Высока плотность торговых центров и в Ленинском районе, но здесь они представлены в основном магазинами бутикового типа небольших площадей.
Заместитель директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев отмечает, что торговые площади распределяются в соответствии с возможностью каждого района обеспечить высокую проходимость объекта, а не за счет престижности расположения.
«С точки зрения распределения торговой недвижимости по районам, самое большое значение имеет компактное проживание и наличие оживленной транспортной магистрали», - говорит Вячеслав Рандаев. Именно поэтому основные торговые центры сосредоточены вдоль двух главных магистралей города - Ново-Садовой и Московского шоссе. ТЦ «Аврора», в котором самая высокая ставка капитализации, находится на перекрестке двух оживленных улиц - Аэродромной и Авроры. При этом уровень насыщенности объектами коммерческой и торговой недвижимости целого ряда других районов города вполне можно назвать недостаточным (яркие примеры - Кинель, Заречье и т.п.).
Пока в городе, и особенно в центральных районах, превалируют проекты так называемой «первой волны» - ТРЦ, ТРК, офисные центры, представляющие собой реконструированные и перепрофилированные здания, изначально помещения, предназначенные для производственных и административных нужд. Естественно, они в большинстве своем не могут похвастаться высоким качеством, единой концепцией и не отвечают современным стандартам.
В то же время, в последние годы в Самаре появилось уже несколько десятков действительно качественных объектов. Среди них можно назвать такие торговые центры, как «Московский», «МегаСити», Park House, «Империя», «Фрегат», «Русь-на-Волге». По подсчетам ИК «Финам», они составляют около 30-40% от всего объема рынка. Из более мелких объектов хорошее впечатление у аналитиков рынка вызывает «СУМ». По мнению Вячеслава Рандаева, торговый центр выигрывает, прежде всего, за счет эффективного подбора арендаторов.
Но наиболее удачная концепция создана в рамках таких ТРК и ТЦ, как «МегаСити», Park House, «Московский». Достаточно перспективным выглядит формат «Космопорта». Как объясняет начальник отдела исследования рынка УК «Молл Менеджмент» Дмитрий Баранов, «Космопорт» представляет собой ритейл-парк. Этот формат подразумевает создание крупного объекта с большими торговыми площадями, значительным удельным весом сетевых «якорей» и минимальными затратами на отделку зданий и инфраструктуру.
Ритейл-парк всегда рассчитан на большие потоки покупателей и широкий ассортимент товаров у арендаторов - уровень отделки и комфорта становится второстепенным фактором.
«Для полноценного ритейл-парка необходима отличная транспортная доступность объекта и огромные парковки - такие проекты занимают большую территорию и ориентируются, в первую очередь, на покупателей, имеющих автомобили», - объясняет Дмитрий Баранов.
На ближайшие 1-2 года запланирован ввод в эксплуатацию еще около десятка крупных современных объектов всего около 600 тыс. кв. м. «Если проекты будут реализованы, доля современных объектов, на наш взгляд, существенно вырастет к 2010 году», - прогнозирует аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков.
По словам Вячеслава Рандаева, помимо крупных объектов коммерческой недвижимости вскоре стоит ожидать появления торговых центров, которые будут расположены внутри густонаселенных районов, то есть будут ориентированы не на автомобильный трафик, а на плотность окружающей жилой застройки.
За последнее время изменилась структура инвестирования в объекты торговой недвижимости. В предыдущие пять лет развитие рынка коммерческой недвижимости Самары определялась в основном инвестициями местных операторов рынка (около 80-90% проектов были реализованы самарскими игроками).
«В последние два года мы наблюдаем определенные изменения. Безусловно, интерес федеральных и международных игроков к самарскому рынку недвижимости, на наш взгляд, одному из самых привлекательных в России, растет на глазах. Все чаще реализуются совместные с федеральными операторами проекты, в которых федералы выступают соинвесторами», - говорит Сергей Фильченков.
Подобный подход объясняется феноменом так называемого «административного ресурса», когда существенные финансовые возможности федеральных девелоперов не являются гарантией успешного выхода на рынок недвижимости города. Правда, есть и примеры самостоятельной реализации проектов федеральных и международных девелоперов («Икеа», ADM Group «РосЕвроДевелопмент», RTM Development и др.)
Однако, несмотря на оживленное строительство торговых объектов по всему городу, аналитики пока не видят четкой зависимости между стоимостью жилья и наличием поблизости крупного ТЦ или ТРК. Торговые объекты влияют в основном на ликвидность квартир в близлежащих домах, да и то - только после завершения их строительства. В большинстве случаев стоимость квартир определяется совершенно другими причинами, в частности, престижем района.
Справка
В 2007 году в Самаре открылся ТЦ «Космопорт» общей площадью 130 тыс. кв. м. Это самый крупный объект на рынке торговых помещений. По подсчетам аналитиков компании «Индэст-девелопмент», после сдачи «Космопорта» общая площадь торговых центров Самары составила 715 тыс. кв. м (из них 125 тыс. кв. м - специализированные). В 2007 году девелоперы заявили о 15 проектах торговых центров общей площадью более 700 тыс. кв. м. Сроки их реализации - 2008-2009 годы. Среди них: «Мега» (130 тыс. кв. м), «Планета» (120 тыс. кв. м), «Бристоль» (55 тыс. кв. м), ТРЦ (53 тыс. кв. м) на пересечении ул. Солнечной и 5-й Просеки, «Рубин» (40 тыс. кв. м) и «Мост» (27,2 тыс. кв. м).
Марина Мишина